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房企熬到黎明前

2022-05-14 本站作者 【 字体:

斑马消费杨柘

4月底,林腾蛟决定转让上市环保企业控制权;纪海鹏卖掉了自己高速公路项目的股权,两个年龄相仿的人同意忍痛割肉,目的只有一个,赎回各自名下的房企。

至少在一年前,林和纪过着隐居的生活。林的阳光城由朱荣斌和的“双斌”组合管理;纪海鹏把龙光集团的大部分股权都给了女儿纪凯婷。

去年阳光城和泰康系彻底撕破脸,得力干将朱荣斌走了,林腾蛟也要腾出一只手;急需改善债务结构的龙光集团,必须由老纪亲自出马。

一年多来,一大群房企实控人内心充满焦虑。蓝光杨铿的发展,新力控股的张元林,中粮控股集团的杨健,傅生集团的潘伟明等都尝过千亿跃进的苦果。

在流动性危机下,王粲文雪保住了华夏幸福的控制权?在河北荣盛上市以来首次亏损近50亿元;洪灾和疫情过后,建业胡葆森是如何重新站稳脚跟的...

四年前,这些房企的业主都是光鲜亮丽的。那时候的阳光和沙滩都不是奢侈品,几乎是年会的标配。如今,乌云压城,昔日财大气粗的老板们正赌上自己的财富去找钱还债。

在过去,比赛是关于谁在更大范围内这样做,但现在是关于谁活得更长。

深交所发文允许房企拓宽债券募集资金用途后,房企一直熬到天亮。

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交叉期

寒风凛冽的2021年,国内房企纷纷雷声大作。困难不再是某个企业的专属。在这场风暴中,从来没有人能够独善其身,无法预测下一场风暴会落在谁的家。

万科四年前喊出的“活下去”这句话,被很多人误认为是另一个“狼来了”的故事。

当时国内房企都在沉迷于追求规模,以加大杠杆为代价推高的疯狂逐渐蔓延到整个行业。

郑融地产董事长黄仙芝热衷于规模效应。他认为,只有达到一定规模,才会有成本优势,利润才会提高。

随着规模增长的风险越来越大,在公司的雷霆风暴前后,黄仙芝都望而却步。在投资者电话会议上,他恳求给自己一些时间来加强现金流。

黄莉可仙芝,相信规模效应的房地产企业有很多,比如新力控股、蓝光发展、中粮控股等

在蓝光快速发展的几年,加大了off the charts的土地储备:2015年拿地15块,2020年拿地52块。其中,2020年溢价率超过30%的地块有37宗,溢价率超过50%的地块有21宗,溢价率超过100%的地块有5宗。

杨铿野心勃勃,其蓝光发展付出了巨大代价:债务规模从2017年的761亿元增长到2020年的2118亿元,融资成本从7.19%增长到8.20%。即使实施了出售迪康药业、蓝光嘉宝服务等一系列瘦身计划,债务至今仍未解决。截至4月22日,累计未偿还债务本息规模已增至328.22亿元。

阳光城也厌倦了高周转。2017年还是小步慢跑,然后就停不下来了。2017年拿地650亿,新增建筑面积2021.63万平方米。当年公司归母净利润仅为20.62亿元。

中粮控股拿地更高调。2016年平均5天拿一块地,2018年1.31天拿一块地,成为土地市场上的猛狼。

大小房企之所以迷信规模效应,源于一个隐晦的生存法则:千亿规模才有未来。更早之前,保利地产的宋广菊和融创的孙宏斌就提出了这个论点,逐渐成为业界共识。

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花式自助

一个迅速建立起来的商业帝国往往离崩溃不远。在房地产行业,到处都能看到楼房倒塌。

从北方求助的徐老板,写信求助的,突然离团的张元林,福建欧弟欧宗洪,爱唱粤剧的等。,现在哪个房企老板不在水深火热中?

去年一整年,鲍蕾的房企都是A4纸,从蓝光到宝能,从花样年到当代置业...

根据人民法院公告网的公告,2021年,全国有近400家房企宣告破产。今年以来,房企暴雷事件接连不断。

房企暴雷的先兆大多可以追溯,从财务管理失败到债务延期,导致企业债务违约和现金流危机。

三条红线出台后,部分房企新老博弈无力继续,国内外融资渠道几乎关闭。房企手里的好牌不多。除了在销售端竭尽全力实现支付,其余的只是各显神通。

摆脱困境的途径只有几种,股东借款、配股融资、出售房产资产,这是很多房企扭亏为盈的为数不多的选择。

房产先上架。中指院数据显示,2021年,物业管理行业M&A交易总额为353.2亿元,同比增长234.15%。

蓝光发展、中粮控股、宇宙集团、阳光城、R&F地产等都交出了自己的财产资产来换取资金。

此外,债券持有人的同意可以通过债券延期、交换要约或征求同意来获得。去年,中国的金茂、世茂、建业地产和新城控股等房地产公司纷纷回购美元票据,提振了资本市场的信心。

投资者对房地产的信心已经到了比纸还薄的程度,市场担心行业层面系统性风险爆发的可能性。

作为广大中小投资者信心的重要支撑,房企业主正在努力消除这种不良预期。

从去年开始,融创出售资产套现,短短两个多月就回笼了200多亿。此外,老板孙宏斌为该公司提供了4.5亿美元的无息贷款。

当公司面临流动性危机时,林蛟质押身家全额担保展期美元债务,果断抛售所持兴业银行股份;今年3月,郑伟控股相关股权转让用于偿还债务;近日,阳光集团持有的龙净环保股权已转让给紫金矿业;5月,阳光城再次出售永康中泰小镇项目,57亿元回血。

旭辉控股通过供股筹集的16.7亿港元中,大股东林氏家族及多名长期股东申请超额认购,共获得8.22份供股申请,相当于可认购供股股份的1.97倍。

去年9月,R&F地产执行董事李思廉和大股东张莉向该公司提供了80亿港元的资金支持。当代置业董事长张磊和执行董事张鹏向该公司提供了8亿元的股东贷款。

宝能姚振华通过中山润天质押中炬高新股票,变相融资41.04亿元。

雅居乐以18.44亿元对价转让广州李和26.66%股权,全面退出海南清水湾之外的另一个超级市场广州亚运城项目。

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不不不不。

2017年,陈卓林录制了一部著名的粤剧《迪庆创三观》。据报道,他最喜欢的一句歌词是“昔日的荣耀,怎能一下子消散?”

这时候把歌词放在房企现在的业主身上似乎更合适。

早年冲动的高杠杆、高周转是这些房企跌入深渊的主要原因。从房企瘦身到老板们自己输血,严格来说是为追求规模和粗放经营买单。

这是行业普遍存在的问题,只有销售端回归日常生活,现金流顺畅,才是共识。

但销售端的寒意依旧浓厚,不免让房企走出困境变得有些无奈。

今年,郑融地产已宣布将暂停土地收购,也不会设定任何具体的销售目标。换句话说,公司专注于振兴项目,正面解决流动性危机。

根据惠誉的研究报告数据,今年郑融地产到期或转售的资本市场债券约为88亿美元,其中6月到期的人民币债券为16亿美元,8月到期的美元债券为2.93亿美元,9月到期的美元债券为2.465亿美元,9月可转售的人民币境内债券为10亿美元,11月到期的人民币境内债券为10.5亿美元。还款压力不小。

惠誉认为,这家总部位于福建的房企已经基本无法通过资本市场融资,只能依靠内部现金来源来应对债务偿还。

在极度疲软的市场环境下,郑融房地产的销售受到很大影响。今年前三个月合同销售额140.1亿元,同比下降64.97%。

像郑融,还有雅居乐,中粮控股,阳光城等等。今年前三个月,这三家房企的销售额分别下降了46.60%、55%和94.42%。

在解决住房困难的过程中,花样年控股是幸运的。因为基本面好,而且大部分项目都位于核心的一二线城市和大湾区,所以获得了广东有实力的企业和广东人的橄榄枝。这家平板房企的命运开始出现转机。

不过,花样年控股董事长兼执行董事潘军表示,公司化解这场危机可能需要非常长的时间,两到三年甚至更长。

荣盛发展董事长耿建明也深有感触。在今年年初的动员大会上,他说:“熬过寒冬,春暖花开。”

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